Pourquoi investir dans l'immobilier ?
Dans le contexte actuel, l'immobilier est l'un des domaines les plus prometteurs pour les investisseurs qui cherchent à diversifier un portefeuille d'actions et d'obligations peu performantes. Contrairement à de nombreux autres types d'investissement, il s'agit également d'un domaine que la plupart des gens connaissent bien, car beaucoup d'entre eux ont acheté des maisons et tous ont, au moins, vécu dans l'une d'entre elles !
Bien que l'opportunité soit réelle, le marché de l'immobilier est complexe et une connaissance approfondie des options est nécessaire avant d'engager des capitaux dans cette classe d'actifs unique. Nous examinerons ces options plus en détail ci-dessous.
Qu'est-ce que l'immobilier ?
À la base, l'immobilier désigne les bâtiments et les terrains sur lesquels ils sont construits.
Investir dans l'immobilier offre un ensemble d'avantages distincts. Les rendements peuvent prendre la forme de flux de trésorerie (provenant de la location de biens immobiliers) et d'une appréciation de la valeur. L'immobilier est également considéré comme une protection contre l'inflation et présente une corrélation relativement faible (dans certains cas négative) avec les actions, les obligations et les matières premières. Selon la juridiction, des avantages fiscaux peuvent être accordés pour améliorer encore les rendements.
Cependant, la gestion des biens immobiliers prend du temps et les coûts de transaction sont élevés. En particulier, l'évaluation des terrains et des biens immobiliers peut s'avérer plus difficile que celle d'investissements liquides tels que les actions. Comme pour les titres classiques, la valeur de l'immobilier est basée sur les rendements attendus et le niveau de risque. Des facteurs tels que la qualité (par exemple, l'emplacement et la durée du bail) du bien et de sa gestion, ainsi que l'importance de l'effet de levier utilisé pour l'acquérir, détermineront ces deux éléments.
L'immobilier en 2022
Les biens résidentiels occupés par leur propriétaire constituent la majorité du marché immobilier dans son ensemble. Aux États-Unis, les prix de vente des logements neufs ont augmenté régulièrement au cours des cinq décennies qui ont précédé la crise financière de 2008[1] et, malgré une baisse temporaire, ils ont presque doublé depuis[2].
Le déclin de l'immobilier pendant la crise financière était dû à des politiques de prêt laxistes et à une dette hypothécaire résidentielle de mauvaise qualité, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui.
La hausse continue des prix de l'immobilier, combinée à une croissance économique plus lente, pourrait bien avoir un impact sur l'immobilier résidentiel. Toutefois, cette correction pourrait bien être temporaire compte tenu de la pénurie actuelle de logements. Par ailleurs, les fonds investissant dans l'immobilier commercial ont connu une année record en 2021.[3]
À l'avenir, les changements économiques et sociaux affecteront sans doute certains secteurs plus que d'autres. Le commerce électronique, par exemple, pourrait être moins susceptible de favoriser les espaces de bureaux traditionnels. En d'autres termes, la sélection des projets reste essentielle.
Investir dans l'immobilier
L'immobilier peut être divisé en deux catégories : l'approche directe et l'approche indirecte.
L'approche directe consiste pour un investisseur à acheter un bien immobilier, généralement en combinant des liquidités (dépôt) et un prêt (hypothèque). Il peut ensuite utiliser le produit de la location pour rembourser le prêt, apporter des améliorations significatives au bien ou chercher à le vendre rapidement (« flip ») à un autre investisseur après une appréciation rapide du prix.
L'approche directe, dite de « bricolage », est ouverte à tous, mais elle peut être risquée et épuisante. Même en « se débrouillant seul », elle nécessite l'intervention de tiers (avocat, évaluateur, etc.). Elle limite également les possibilités à ceux qui peuvent accéder financièrement et géographiquement au bien immobilier.
La méthode indirecte, en revanche, consiste à apporter des capitaux à un fonds géré par des investisseurs professionnels spécialisés dans l'immobilier. En plus de bénéficier de cette expertise spécialisée, un grand fonds immobilier peut investir dans plusieurs secteurs et marchés, ce qui contribue à diversifier les risques.
Comme dans le cas du Private Equity, les fonds immobiliers peuvent suivre différentes stratégies afin de générer un rendement pour leurs investisseurs. Certains se concentrent sur les opportunités « essentielles », en sélectionnant des biens immobiliers de grande valeur avec des flux de loyers fiables. D'autres fonds peuvent adopter une approche « à valeur ajoutée », en achetant des biens immobiliers dans l'intention d'en augmenter la valeur par le biais du développement.
Les stratégies visant à augmenter la valeur d'un bien immobilier par le biais du développement sont intrinsèquement plus risquées, car le succès dépend en partie de tierces parties (par exemple, les fournisseurs et les régulateurs). Cependant, toutes les stratégies requièrent une expertise et un jugement professionnel, et il peut être très avantageux de confier cette tâche à une équipe expérimentée ayant de solides antécédents.
Comment Petiole peut vous aider
Dans le passé, les investisseurs souhaitant accéder à l'expertise des fonds immobiliers les plus performants avaient relativement peu d'options et étaient obligés de chercher ailleurs. Les moyens alternatifs d'obtenir une exposition à l'immobilier comprennent les fonds cotés en bourse (par exemple, les REIT), ainsi que des méthodes plus récentes telles que les sites web de crowdfunding (par exemple, Prosper et Lending Club).
Chez Petiole, nous vous offrons l'accès aux fonds immobiliers les plus performants sans avoir à engager de grosses sommes d'argent au départ. Cela signifie qu'il est possible d'obtenir des rendements plus élevés sans avoir à assumer davantage de responsabilités ou de risques (ou les deux).
Prenez contact avec l'un de nos conseillers pour discuter de vos objectifs et nous vous aiderons à déterminer si l'immobilier peut vous aider à les atteindre.
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