Chancen für Anlagemöglichkeiten in Immobilien in einer Zeit steigender Zinsen
Höhere und länger anhaltende Kreditkosten üben Druck auf einige Sektoren der Gewerbeimmobilien aus, z. B. städtische Büros und Einzelhandelsgeschäfte, die bereits stark von langfristigen negativen Trends betroffen sind. Andere Sektoren wie der Wohnungsmarkt florieren hingegen. Die Meinung erfahrener Fachleute ist daher von entscheidender Bedeutung, wenn es darum geht, die besten der aufkommenden Anlagemöglichkeiten zu beurteilen.
Einleitung
Die US-Notenbank hat die Zinssätze im September beibehalten. Sie signalisierte jedoch, dass sie diese noch eine ganze Weile hoch halten könne, um die Inflation einzudämmen, ohne eine signifikante Verlangsamung oder grosse Arbeitsplatzverluste zu verursachen. Derselbe Trend ist auf der anderen Seite des Atlantiks zu beobachten, wo die Europäische Zentralbank im September erklärte, dass die Kreditkosten zwar auf einem Höchststand seien, aber so lange hoch bleiben werden, wie es zur Eindämmung der Inflation nötig ist.
Das ist eine deutliche Kehrtwende im Vergleich zu den letzten Monaten, als viele Anleger davon ausgingen, dass die Zinssätze angesichts des langsameren Wachstums und der Inflation auf das sehr niedrige Niveau zurückfallen würden, an das sich die Märkte seit dem Ausbruch der weltweiten Finanzkrise im Jahr 2008 gewöhnt hatten. Die Veränderung der Zinserwartungen und der Kreditkosten könnte sich auf die Finanzmärkte im Allgemeinen auswirken.
Im Immobilienbereich haben die höheren Finanzierungskosten und die strengeren Kreditvergabestandards bereits zu einem gewissen Aufwärtsdruck auf die Kapitalisierungssätze und zu einem Abwärtsdruck auf die Immobilienwerte geführt. Ausserdem sind Kredite für die Entwicklung von Immobilien schwieriger zu bekommen. Das Wall Street Journal berichtete kürzlich, dass die US-Banken ihr indirektes Engagement im Immobilienbereich zwischen 2015 und 2022 mehr als verdoppelt haben. Da die Bewertungen nun fallen, ziehen sich viele aus dem Sektor zurück. Die Zeitung fügt hinzu, dass Kreditgeber wie private Kreditfonds, Hypotheken-REITs und Anleiheinvestoren ebenfalls Finanzmittel zur Verfügung stellen können – viele von ihnen werden jedoch von Banken finanziert und können keine Kredite erhalten.[i]
Darüber hinaus müssen bis Ende 2024 US-Immobilienkredite und -Wertpapiere im Wert von rund 900 Mrd. USD abbezahlt oder refinanziert werden, deren Zinssätze zumeist weit unter den derzeit geltenden Werten liegen. Das wird viele Vermieter dazu zwingen, teurere Finanzierungen von privaten Investoren und Banken, die noch Kredite gewähren, zu suchen oder zu verkaufen, wodurch sich Chancen für zahlungskräftige Investoren ergeben.
Abb. 1 Fällige gewerbliche Immobiliendarlehen nach Art des Kreditgebers
Die unterschiedlichen Schicksale der Immobiliensektoren
Zu den Problemen des Sektors kommt hinzu, dass säkulare Trends in einigen Bereichen eine Herausforderung darstellen. Viele Stadtzentren müssen sich erst noch vom Homeoffice-Trend, dem Online-Einkauf und von der durch die Pandemie beschleunigten Abwanderung in nicht-traditionelle Stadtgebiete erholen. Manche glauben sogar, dass sie das nie tun werden. Das Magazin Fortune berichtete kürzlich, dass der Leerstand von Büros in New York City seit 2019 um über 70 % gestiegen ist. In Chicagos Magnificent Mile, einer Gegend mit erstklassigen Geschäften und Restaurants, lag die Leerstandsquote im Frühjahr 2023 bei 26 %.
In Europa sieht die Situation ähnlich aus. Der Londoner Büromarkt zum Beispiel ist seit dem letzten Jahr zweigeteilt. Ältere Objekte in weniger attraktiven Lagen stehen zunehmend leer, während neu renovierte oder neu gebaute Objekte im Kernmarkt West End eine stabile Auslastung und höhere Mieten aufweisen. Die Diskrepanz zwischen den Sektoren hat sich mit dem Vorstoss in Richtung ESG-freundliche, nachhaltige Anlagen noch verstärkt, da die Mieter diese angesichts des ständigen regulatorischen Drucks hin zu CO2-Einsparungen den alten Flächen vorziehen.
Der Abschwung im Bürosektor steht in krassem Gegensatz zum Anstieg der Nachfrage und der Mieten auf vielen Wohnungsmärkten, wo die boomende Nachfrage das chronisch niedrige Angebot bei Weitem übersteigt. Im August lag der durchschnittliche jährliche Anstieg der Kosten für eine Mietwohnung in London bei über 17 %.[ii] In New York wurden in diesem Jahr einige der höchsten Erhöhungen seit einem Jahrzehnt verzeichnet, da die Inflation und die steigenden Ausgaben für Immobilienbesitzer die Probleme der Stadt in Bezug auf die Erschwinglichkeit weiter verschärfen.
Das Wall Street Journal berichtet, dass die Wall Street Gelder aufnimmt, um Immobilien zu kaufen, von denen viele «wahrscheinlich weit unter ihren letzten Preisen verkauft werden, was zu Verlusten für Eigentümer und Kreditgeber führen kann».
Wir bei Petiole sind der Meinung, dass es auch in Krisenmärkten immer Möglichkeiten gibt. Gut gelegene, nachhaltige und langfristig vermietete Immobilien werden weiterhin das Interesse der Investoren auf sich ziehen, während ältere Immobilien mit Veralterungsrisiko in ungünstigen Sektoren überproportional leiden werden.
Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Anlageexperten kann bei Investitionen in diesen komplexen Immobilienmärkten eine entscheidende Rolle spielen. Unsere Experten und Expertinnen bieten Ihnen unschätzbare Einblicke sowie Zugang zu Daten und Fachwissen, die Anlegern sowohl Zeit als auch Mühe ersparen. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten ist eine kluge Strategie, um die sich bietenden Chancen im Gewerbeimmobiliensektor zu nutzen.
Wichtigste Erkenntnisse
Höhere Zinssätze werden wahrscheinlich viel länger bestehen, als viele Anleger – und Kreditnehmer – erwartet haben, was weitreichende Auswirkungen auf die Finanzmärkte haben wird.
Gewerbliche Immobilien gehören zu den anfälligsten Bereichen. Durch die säkularen Tendenzen in einigen Sektoren, wie dem Büromarkt, werden sie noch anfälliger.
Das bedeutet aber auch, dass sich für langfristig orientierte Anleger Chancen ergeben werden. Der Schlüssel liegt in der Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten, die sehen, wo sich Investitionen lohnen können.
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